Štítek: nájem

V přechozím příspěvku jsme prošli zdanění příjmů z nájmu u fyzické osoby s využitím paušálních či zejména skutečných výdajů.

Nyní se podíváme na některé speciální případy.

Ubytovací služby a DPH

Plátci DPH ubytovací služby (AirBnB, Booking, apod.) zdaňují, a to sníženou sazbou DPH. Tím také zachovávají nárok na odpočet. To znamená, že u ubytovacích služeb lze uplatnit nárok na odpočet z případného DPH u koupě novostavby nebo provedeného technického zhodnocení. U nájmu bytu nikoliv, ikdyž jsme plátci DPH – je osvobozen bez nároku na odpočet.

Zdanit lze např. nájem garáží a parkovacích míst, pozemků nebo nebytových prostor a kanceláří jinému plátci DPH, pokud se dobrovolně rozhodneme nájem zdanit – např. protože nájemce má nárok na odpočet a DPH tak bude pro všechny neutrální.

Pokud nejste plátci DPH, zahraniční platformy z Vás udělají tzv. identifikovanou osobu. Budete tak muset odvést DPH z přijaté služby, tj. poplatku této platformě. Na rozdíl od plátce DPH ovšem neuplatníte nárok na odpočet.

Nájem jako podnikání

Příjem z nájmu může mít jakákoliv fyzická osoba, ať už zaměstnanec, důchodce, podnikatel, nebo rentiér. Obecně fyzická osoba zdaňuje nájem jako samostatný druh příjmu, jak bylo uvedeno minule.

Jak již bylo řečeno v minulém příspěvku, podnikáním jsou vždy ubytovací služby (AirBnB, Booking atd.) a ty zahrnují i další povinnosti, mj. placení místních poplatků a vyšší daň z nemovitostí.

Každá fyzická osoba může mít investice i v obchodním majetku podnikatele a zdaňovat tak i dlouhodobý nájem jako podnikání. Většinou se to však nevyplatí.

Prvně je třeba si uvědomit, že obchodní majetek nemá podnikatel uplatňující paušální výdaje. Nájem potom musí zdanit jako příjem z nájmu a může kombinovat paušální výdaje v podnikání a skutečné u nájmu nebo mít paušální výdaje všude.

Obecně je kategorie příjmu z nájmu je v ČR pro fyzické osoby velice výhodná. Zdanění nájmu jako příjmu z podnikání naopak často nevyjde výhodně, neboť z tohoto příjmu platíte i sociální a zdravotní pojištění a následný prodej bytu bude osvobozen od daně z příjmů až po 10 letech od vyřazení z obchodního majetku.

Pokud podnikatel bude chtít využít paušální daně, nájem nemovitosti v obchodním majetku jej neomezuje – bude mít i nadále příjmy pouze z podnikání.

Další výhody nájmu jako podnikání mohou být:

1. využití institutu spolupracující osoby a rozdělení zisků – u nájmu v SJM může zdanit v jednom roce jen jeden z manželů, zde je jednak širší okruh osob, dále větší volnost v rozdělení zisků;
2. při podnikání nám běží doba pojištění pro důchod; navíc, pokud máme jen příjem z nájmu, musíme stejně doplatit zdravotní pojištění

Je důležité zmínit, že pro skutečné výdaje platí totéž co u příjmů z nájmu fyzické osoby vč. odpisů, technických zhodnocení a oprav – jak u podnikání, tak u nemovitosti ve firmě.

Fyzická osoba nebo firma?

Protože nájem (nebo ubytovací služby) budou typicky využívat skutečné výdaje (protože odpisy a úroky), je otázkou, zda mít nemovitost jako fyzická osoba, nebo ve firmě.

Jaký je v tom rozdíl?

1. Pokud již firmu máte, nemovitost pořídíte bez platby srážkové daně, kterou byste platili při rozdělení zisku.
2. Výnosy a náklady z nájmu se dostanou do základu daně firmy, případná ztráta z nájmu (vlivem odpisů a úroků) tak snižuje výsledek hospodaření firmy. To sice snižuje základ daně, ale nemusí být vždy výhodné např. kvůli věřitelům či výplatě zisku.
3. Zadlužení z financování nemovitosti vstupuje do celkového zadlužení firmy.
4. Nemovitost lze financovat kromě cizích úvěrů i soukromými zdroji. Tyto mohou být do s.r.o. poskytnuty např. formou příplatku nebo formou půjčky. U půjčky je třeba zvážit jak ovlivní další externí financování, navíc půjčky mezi spojenými osobami (firma a její společník nebo jednatel) musí mít úrok nejvýše takový, jaký by byl poskytnut nezávislou osobou s ohledem na riziko, účel, celkové zadlužení atd. – lze však stanovit úrok nižší nebo žádný. Úroky spojeným osobám do čtyřnásobku vlastního kapitálu jsou daňově uznatelné, sníží tak základ daně z příjmů firmy. Přitom vklad nemovitosti zvýší vlastní kapitál o ocenění nemovitosti ke dni vkladu. U fyzické osoby se vyplacené úroky zdaní srážkovou daní ještě na úrovni firmy, dostane je zdaněné, neuvádí v přiznání. Jednatel musí samozřejmě vždy zvážit, zda takovou půjčkou nepřivodí firmu do úpadku.
5. Pro financování nájmů bude potřeba kladný vlastní kapitál a zisk.
6. Firma ručí svým majetkem za své závazky, tj. pokud je v jedné firmě jak hlavní podnikání, tak investice, věřitelé dosáhnou na celý majetek firmy.
7. Daň z příjmů firem je 21%, u fyzických osob je to 15% ze základu daně do 36násobku průměrné mzdy a nad tuto hranici 23%. Hranice u fyzických osob tak je 1 676 052 v roce 2025 (odpovídá 139 671 Kč měsíčně) ze všech příjmů vč. zaměstnání či podnikání po uplatnění paušálních výdajů.
8. Firma nikdy neprodá nemovitost osvobozenou od daně. Osvobozeně však lze prodat firmu jako takovou i s nemovitostí a běžícími nájemními či servisními smlouvami.
9. Firma povinně vede účetnictví a má další náklady spojené např. s notářskými poplatky.

Firma uplatňuje odpisy a další výdaje jako fyzická osoba. Není zde však žádná možnost paušálních výdajů, natož paušální daně.

Je nutné si hlídat případné obchody mezi jednatelem či společníkem a svojí firmou. Musí probíhat za standardních podmínek a cen a je nutné toto doložit.

Vznikají i firemní struktury, kdy je odděleno hlavní podnikání a další investice do jednotlivých firem, které jsou drženy jednou mateřskou společností – holdingem. Přitom lze přesouvat zisky z provozní firmy do mateřské a odtud do investičních dcer. Tímto je odděleno riziko jednotlivých činností. Navíc, lze jednotlivé činnosti odděleně financovat. Účelem struktury nesmí být jen daňová optimalizace, ovšem izolace rizika od majetku může být validní důvod pro takovou strukturu. Struktura je složitější na vedení účetnictví a další obsluhu.

Podíl na s.r.o. může jednotlivec prodat osvbozeně od daně z příjmů po 5 letech. Ovšem, holdingová matka, za podmínky podílu alespoň 10% na základním kapitálu, může podíl na dceřiné firmě prodat již po 12 měsících nepřetržité držby, bez limitů hodnoty. U fyzické osoby navíc stále platí limit 40 mil. Kč příjmů z prodeje akcií a podílů za rok, který se ovšem ruší k 1.1.2026 (změna je stále v legislativním procesu).

Speciálním případem vkladu do firmy může být i vyčlenění nemovitosti do svěřenského fondu.

Svěřenský fond

• Znalecké ocenění majetku při jeho vyčlenění do svěřenského fondu není povinné. Vkladem vkladatel nezískává žádný podíl ve svěřenském fondu, proto není z tohoto důvodu nutné majetek oceňovat. Již při vkladu je o majetku na straně fondu účtováno. Proto je nutné stanovit vstupní pořizovací ceny, postačí odhadce.
• Na majetek fondu se neuplatní osvobození platná pro fyzické osoby (zejména osvobození při prodeji) ani když je fyzická osoba správcem a jako taková zapsaná v evidencích.
• Svěřenský fond daní příjmy jako právnická osoba a může také vlastnit firmu s nemovitostí jako holdingová struktura popsaná výše.
• Zatím je od daně z příjmu osvobozeno „dědění přes svěřenský fond“, „darování příbuzným přes svěřenský fond“ a bezúplatné využívání majetku ve svěřenském fondu obmyšlenými, kteří jsou příbuzní vkladatele. Velmi zjednodušeně, je daňově neutrální jako klasické dědění a darování. Navíc, nemovitost může být ve fondu po generace (nejdéle však 100 let) aniž by měnila majitele.
• Do fondu vyčleněný majetek si lze vybrat zpět bez daně z příjmů.
• Vydání nemovitosti ze svěřenského fondu restartuje 10 letý časový test pro osvobození prodeje této nemovitosti. Neuplatní se zkrácení o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele.
• Při rozdělení majetku, včetně vrácení majetku obmyšleným, se uplatní fikce přednostní výplaty ze zisku fondu a až následně z ostatního majetku fondu. Zde je rozdíl mezi svěřenskými fondy a obchodními korporacemi, holdingová společnost se může rozhodnout, kterou část vlastních zdrojů si vyplatí. Právní fikce výplaty ze zisku se však uplatní jen pokud fond eviduje v účetnictví zisky minulých let. Tato právní fikce může dopadnout i na výplatu vloženého majetku nebo způsobit nerovnost mezi beneficienty.
• Založení a administrace svěřenského fondu je finančně náročnější než u s.r.o., natož u fyzické osoby.

Shrnutí

Zejména pokud již máme firmu, můžeme také investovat do nemovitostí v této firmě nebo její dceři/sestře – můžeme přitom pracovat s kapitálovou strukturou (poměr vlastního kapitálu a půjček od bank i příbuzných či jen vlastních úspor) a u velkých příjmů může vyjít i zdanění výhodněji než u fyzické osoby. Na druhou stranu, osvobození při prodeji funguje jinak a často méně výhodněji než u fyzické osoby.

Investiční nemovitosti lze pronajímat jako fyzická osoba nebo je lze mít ve firmě (nebo spolku, nadačním či svěřenském fondu) a pronajímat skrz tu.

Fyzická osoba nejčastěji daní příjem z nájmu jako samostatný druh příjmů. Příjmy z nájmu nemovitostí v ČR budou vždy zdaněny v ČR, i když jste rezident jinde. Naopak, jako daňový rezident v ČR zde daníte celosvětové příjmy, proto je třeba vyřešit případné příjmy z nájmů v cizině dle podmínek smlouvy o zamezení dvojího zdanění.

Za příjem z podnikání se vždy považuje AirBnB, Booking atd., přitom se nejedná o nájem, ale ubytovací služby. To zahrnuje další povinnosti, mj. placení místních poplatků a vyšší daň z nemovitostí. Je podstatné si uvědomit, že finanční úřady se dostanou k informacím z platforem o tom, jaké byty se takto pronajímají.

Proti příjmům lze vždy uplatnit buď paušální výdaje nebo skutečné výdaje.

Paušální výdaje jsou 30% z inkasovaného nájmu, max 600 000 Kč.

Skutečné výdaje často vyjdou výhodněji, zejména u nových investičních nemovitostí.

Součástí skutečných výdajů jsou

• úroky z úvěrů na financování nemovitosti; zde nejsou omezení jako u úroků z hypotéky na bydlení. Tyto úroky se zahrnou rovnou proti příjmům z nájmu, nikoliv samostatně v přiznání.
• odpis ceny nemovitosti;
• daň z nemovitých věcí;
• dále např. běžná údržba, náklady na realitní zprostředkování, poplatky platformám, pojištění atd.;
• případně rezerva na opravy;
• případné vybavení bytu nebo jeho odpisy

Vždy musí jít o výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění nebo udržení příjmů z nájmu.

Odpisy

Cenu nemovitosti promítáme do výdajů právě formou odpisů. Každý rok tak do výdajů uplatníme určitou část kupní ceny. U ceny je důležité, že nezahrnuje cenu pozemku. Je možné využít cenové mapy, nebo mít v kupní ceně zvlášť cenu pozemku a zvlášť cenu stavby. Pokud máme nemovitost před zahájením nájmu déle jak 5 let, je nutné ji pro odpisy ocenit, přitom stačí odhadce. Odpisy lze zahájit i po letech nájmu, ovšem ocenění je třeba provést k zahájení nájmu. Odpisovat nikdy nelze darovanou nemovitost!

Je-li nemovitost zděděná

1. Dědic pokračuje v daňových odpisech, pokud již byly zahájeny.
2. Pokud nebyla nemovitost doposud odpisována – např. v bytě dosud bydleli rodiče, nově bude pronajat – zahajují se odpisy z ceny, ze které by odpisoval zůstavitel. To znamená, pokud byla nemovitost pořízena do 5 let před zahájením nájmu, půjde o tuto cenu, pokud byla pořízena dříve, pak je nutné ji pro odpisy ocenit. Pokud zůstavitel nemovitost již pronajímal, bude to cena k zahájení nájmu zůstavitele. V opačném případě lze využít ocenění pro dědické řízení.

U kombinace úroků a odpisů je velká šance, že náklady převýší samotné nájemné vybrané v daném roce. Vznikne tak dílčí daňová ztráta. Pokud zároveň podnikáte, tato ztráta se odečte od příjmů z podnikání. Lze ji odečíst i od příjmů z kapitálového majetku a ostatních příjmů, např. z prodeje cenných papírů. Proti příjmům ze zaměstnání ztrátu uplatnit nelze. Pokud nejsou v tomto roce příjmy, proti kterým uplatnite ztrátu, lze ji uplatnit i proti příjmům ve dvou předchozích letech nebo až 5 následujících. Toto převádění ztrát ovšem nese důsledky v tom, do kdy může finanční úřad kontrolovat jednotlivá přiznání. Je dobré se zamyslet, zda není lepší klidnější spaní.

Pokud se chci daňové ztrátě vyhnout, nebo zvýšit příjmy, např. pro získání financování:

• daňové odpisy nemusí banky vnímat jako reálný náklad, ale lze je také snížit a prodloužit. Také není nutné s odpisy začít ihned;
• úroky z úvěrů můžou banky také přičíst zpět;
• banky umí pracovat i s jednorázovými opravami;
• lze samozřejmě některé náklady jednoduše neuplatnit. Až další 3 roky také lze podat dodatečné daňové přiznání a náklady douplatnit, je však třeba jisté procesní opatrnosti. Zpětně nelze měnit mezi paušálními a skutečnými náklady.

Nájem nemovitosti v SJM zdaňuje vždy jen jeden z manželů, ale lze i meziročně libovolně střídat, který to bude. Pokud vznikne ztráta, nelze jí přenášet mezi manželi nebo uplatnit např. proti příjmům z prodeje cenných papírů druhého manžela, a to ani z části. U příjmů z podnikání lze kombinovat s institutem spolupracující osoby, tj. druhý manžel rozdělí až 50% zisku z podnikání na manžela se ztrátou z nájmu a do této výše se ztráta odečte od zisku.

Pokud byt pronajímáte jako fyzická osoba mimo obchodní majetek, může být i plně odepsaný a i tak je jeho následný prodej osvobozen od daně z příjmů po 10 letech od koupě. Stejně tak lze i odepsaný nájemní byt vložit do firmy a tím odpisy restartovat. Pro obchodní majetek toto neplatí a pro firemní už vůbec ne.

U vkladu nemovitosti do firmy je nutné ocenění znalcem. Takové ocenění bude k datu vkladu – nikoliv k zahájení nájmu. Pokud jde o nemovitost zděděnou, kde pokračujeme v nájmu a nemovitost je již (z části) odepsaná nebo pokud zůstavitel používal paušální výdaje a nikdy neodpisoval, může být s ohledem na nedávný růst cen nemovitostí zajímavá varianta nemovitost vložit do firmy a přitom ocenit k datu vkladu – místo použití historické ceny k zahájení nájmu.

Do nájemní nemovitosti lze pořídit další vybavení. Toto bude buď drobný majetek (např. televize za 5 000) nebo nebo půjde o dlouhodobý majetek (např. nová kuchyně), pokud jej plánujeme užívat déle než jeden rok a cena bude vyšší než 80 000 (samostatné hmotné movité věci, popřípadě soubory hmotných movitých věcí se samostatným technicko-ekonomickým určením).

Dlouhodobý majetek zařadíme do odpisových skupin a jako výdaje uplatníme opět odpisy. Drobný majetek lze dát do výdajů přímo.

Opravy, rekonstrukce a další změny

Velké změny (nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud cena při dokončení převýší 80 000 Kč) jsou vždy tzv. technické zhodnocení. Tato technická zhodnocení nelze dát do nákladů, ale zvyšují zůstatkovou cenu pro budoucí odpisy. Po dokončení se tak přepočítá plán odpisů – doba odpisování se neprodlužuje.

Rekonstrukcí se myslí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů. Modernizace označuje rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku. Tedy zateplení a výměna oken nad 80 000 za nová s izolačním trojsklem bude rekonstrukce (změna technických parametrů), naopak výměna bytového jádra – bez změny účelu, technických parametrů, rozšíření vybavení (bylo standardní wc, vana a umyvadlo – je standardní wc, vana a umyvadlo) je pouhá oprava, která patří do nákladů běžného období.

Technické zhodnocení lze provést na darovaném majetku a toto se pak odpisuje samostatně.

Vstupní cena hmotného majetku se snižuje o poskytnuté dotace z veřejných zdrojů, poskytnuté na jeho pořízení nebo na jeho technické zhodnocení.

Na opravy – nikoliv technické zhodnocení – lze tvořit daňově uznatelnou rezervu. Musí přitom jít o plánovanou nepravidelnou opravu. Lze tak řešit např. výše uvedenou rekonstrukci bytového jádra – výdaje se rozloží do více let tvorbou rezervy místo jednorázového velkého výdaje. Peníze přitom musí ležet na vázaném účtu v bance a mohou být čerpány pouze na účely, na které byla rezerva vytvořena. Plán je zde velice důležitý: rezervu u nemovitostí tvoříme 2 až 10 let a oprava musí být zahájena nejpozději o rok později než jsme naplánovali a rezerva musí být vyčerpána nejpozději v dalším roce po zahájení opravy. Při porušení podmínek se rezerva ruší, tj. je nutné jí dodanit. Každý rok tvorby rezervy odkládáme rovnoměrnou částku. Pokud stále tvoříme rezervu a zjistíme, že plán neodpovídá realitě (např. oprava bude vlivem inflace nákladnější), upravíme plán a odkládáme více od aktuálního roku. Tvorba rezervy na opravu není povinná. Může se však hodit pro rozložení výdajů do daní v čase, aby v roce opravy nevypadl příjem pro další financování.

Evidence

U příjmů z nájmů vždy vedeme záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.

U skutečných výdajů evidujeme navíc výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácíme mzdy. U nájmů lze případně vést i účetnictví.

U skutečných výdajů je povinnost daňového subjektu prokázat, že šlo o výdaje doopravdy vynaložené, na dosažení, zajištění nebo udržení příjmů z nájmu.

Pokud snad přijímáme nájem v hotovosti, je dobré mít komplexní dokumentaci – nájemní smlouva, příjmové doklady, evidence příjmů, popř. komunikace s nájemníkem – aby nebylo pochyb, že se jedná skutečně o příjmy z nájmu a že se žádné příjmy neopomenuly.

Obecně, je povinností daňového subjektu prokázat vše, co uvádí v daňovém přiznání. Správce daně může vyzvat k prokázání konkrétních okolností.

DPH

Samotný nájem bytu je od DPH osvobozen bez nároku na odpočet, pokud jen dlouhodobě pronajímáme byt, neřešíme DPH. Pokud ovšem podnikáme a máme příjmy z nájmů, je třeba si dát pozor! Příjmy z nájmů se započítávají do obratu pro účely DPH. Proto např. obrat 1 500 000 z podnikání a příjem 600 000 z nájmu z fyzické osoby udělá plátce DPH. Plátci DPH jsou plátci pro všechny své ekonomické činnosti (mimo zaměstnání) – tj. podnikání, nájmy atd. Tedy pronájem bytu spolu s podnikáním z nás může udělat plátce DPH, budeme však zdaňovat jen své podnikání a nikoliv nájem.

Pozor, tím, že je nájem osvobozen bez nároku na odpočet, musíme krátit odpočet u všeho, co používáme jak pro nájem, tak pro podnikání – např. telefon, internet, kancelář atd.

Aby to nebylo tak jednoduché, u ubytovacích služeb (AirBnB, Booking, apod.) již DPH musíme řešit, o tom však až v navazujícím příspěvku.

Shrnutí

Nejjednodušší a často i daňově nejvýhodnější je nemovitosti pronajímat dlouhodobě jako fyzická osoba. Pokud pronajímáme nemovitost s hypotékou, kombinace úroků a odpisů často způsobí, že nejen neplatíme daň, ale můžeme si snížit daň z podnikání či obchodů s cennými papíry. Ve finančním plánu můžeme navíc kalkulovat s osvobozením u prodeje nemovitosti.