Investiční nemovitosti lze pronajímat jako fyzická osoba nebo je lze mít ve firmě (nebo spolku, nadačním či svěřenském fondu) a pronajímat skrz tu.
Fyzická osoba nejčastěji daní příjem z nájmu jako samostatný druh příjmů. Příjmy z nájmu nemovitostí v ČR budou vždy zdaněny v ČR, i když jste rezident jinde. Naopak, jako daňový rezident v ČR zde daníte celosvětové příjmy, proto je třeba vyřešit případné příjmy z nájmů v cizině dle podmínek smlouvy o zamezení dvojího zdanění.
Za příjem z podnikání se vždy považuje AirBnB, Booking atd., přitom se nejedná o nájem, ale ubytovací služby. To zahrnuje další povinnosti, mj. placení místních poplatků a vyšší daň z nemovitostí. Je podstatné si uvědomit, že finanční úřady se dostanou k informacím z platforem o tom, jaké byty se takto pronajímají.
Proti příjmům lze vždy uplatnit buď paušální výdaje nebo skutečné výdaje.
Paušální výdaje jsou 30% z inkasovaného nájmu, max 600 000 Kč.
Skutečné výdaje často vyjdou výhodněji, zejména u nových investičních nemovitostí.
Součástí skutečných výdajů jsou
- úroky z úvěrů na financování nemovitosti; zde nejsou omezení jako u úroků z hypotéky na bydlení. Tyto úroky se zahrnou rovnou proti příjmům z nájmu, nikoliv samostatně v přiznání.
- odpis ceny nemovitosti;
- daň z nemovitých věcí;
- dále např. běžná údržba, náklady na realitní zprostředkování, poplatky platformám, pojištění atd.;
- případně rezerva na opravy;
- případné vybavení bytu nebo jeho odpisy
Vždy musí jít o výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění nebo udržení příjmů z nájmu.
Odpisy
Cenu nemovitosti promítáme do výdajů právě formou odpisů. Každý rok tak do výdajů uplatníme určitou část kupní ceny. U ceny je důležité, že nezahrnuje cenu pozemku. Je možné využít cenové mapy, nebo mít v kupní ceně zvlášť cenu pozemku a zvlášť cenu stavby. Pokud máme nemovitost před zahájením nájmu déle jak 5 let, je nutné ji pro odpisy ocenit, přitom stačí odhadce. Odpisy lze zahájit i po letech nájmu, ovšem ocenění je třeba provést k zahájení nájmu. Odpisovat nikdy nelze darovanou nemovitost!
Je-li nemovitost zděděná
- Dědic pokračuje v daňových odpisech, pokud již byly zahájeny.
- Pokud nebyla nemovitost doposud odpisována – např. v bytě dosud bydleli rodiče, nově bude pronajat – zahajují se odpisy z ceny, ze které by odpisoval zůstavitel. To znamená, pokud byla nemovitost pořízena do 5 let před zahájením nájmu, půjde o tuto cenu, pokud byla pořízena dříve, pak je nutné ji pro odpisy ocenit. Pokud zůstavitel nemovitost již pronajímal, bude to cena k zahájení nájmu zůstavitele. V opačném případě lze využít ocenění pro dědické řízení.
U kombinace úroků a odpisů je velká šance, že náklady převýší samotné nájemné vybrané v daném roce. Vznikne tak dílčí daňová ztráta. Pokud zároveň podnikáte, tato ztráta se odečte od příjmů z podnikání. Lze ji odečíst i od příjmů z kapitálového majetku a ostatních příjmů, např. z prodeje cenných papírů. Proti příjmům ze zaměstnání ztrátu uplatnit nelze. Pokud nejsou v tomto roce příjmy, proti kterým uplatnite ztrátu, lze ji uplatnit i proti příjmům ve dvou předchozích letech nebo až 5 následujících. Toto převádění ztrát ovšem nese důsledky v tom, do kdy může finanční úřad kontrolovat jednotlivá přiznání. Je dobré se zamyslet, zda není lepší klidnější spaní.
Pokud se chci daňové ztrátě vyhnout, nebo zvýšit příjmy, např. pro získání financování:
- daňové odpisy nemusí banky vnímat jako reálný náklad, ale lze je také snížit a prodloužit. Také není nutné s odpisy začít ihned;
- úroky z úvěrů můžou banky také přičíst zpět;
- banky umí pracovat i s jednorázovými opravami;
- lze samozřejmě některé náklady jednoduše neuplatnit. Až další 3 roky také lze podat dodatečné daňové přiznání a náklady douplatnit, je však třeba jisté procesní opatrnosti. Zpětně nelze měnit mezi paušálními a skutečnými náklady.
Nájem nemovitosti v SJM zdaňuje vždy jen jeden z manželů, ale lze i meziročně libovolně střídat, který to bude. Pokud vznikne ztráta, nelze jí přenášet mezi manželi nebo uplatnit např. proti příjmům z prodeje cenných papírů druhého manžela, a to ani z části. U příjmů z podnikání lze kombinovat s institutem spolupracující osoby, tj. druhý manžel rozdělí až 50% zisku z podnikání na manžela se ztrátou z nájmu a do této výše se ztráta odečte od zisku.
Pokud byt pronajímáte jako fyzická osoba mimo obchodní majetek, může být i plně odepsaný a i tak je jeho následný prodej osvobozen od daně z příjmů po 10 letech od koupě. Stejně tak lze i odepsaný nájemní byt vložit do firmy a tím odpisy restartovat. Pro obchodní majetek toto neplatí a pro firemní už vůbec ne.
U vkladu nemovitosti do firmy je nutné ocenění znalcem. Takové ocenění bude k datu vkladu – nikoliv k zahájení nájmu. Pokud jde o nemovitost zděděnou, kde pokračujeme v nájmu a nemovitost je již (z části) odepsaná nebo pokud zůstavitel používal paušální výdaje a nikdy neodpisoval, může být s ohledem na nedávný růst cen nemovitostí zajímavá varianta nemovitost vložit do firmy a přitom ocenit k datu vkladu – místo použití historické ceny k zahájení nájmu.
Do nájemní nemovitosti lze pořídit další vybavení. Toto bude buď drobný majetek (např. televize za 5 000) nebo nebo půjde o dlouhodobý majetek (např. nová kuchyně), pokud jej plánujeme užívat déle než jeden rok a cena bude vyšší než 80 000 (samostatné hmotné movité věci, popřípadě soubory hmotných movitých věcí se samostatným technicko-ekonomickým určením).
Dlouhodobý majetek zařadíme do odpisových skupin a jako výdaje uplatníme opět odpisy. Drobný majetek lze dát do výdajů přímo.
Opravy, rekonstrukce a další změny
Velké změny (nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud cena při dokončení převýší 80 000 Kč) jsou vždy tzv. technické zhodnocení. Tato technická zhodnocení nelze dát do nákladů, ale zvyšují zůstatkovou cenu pro budoucí odpisy. Po dokončení se tak přepočítá plán odpisů – doba odpisování se neprodlužuje.
Rekonstrukcí se myslí zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu nebo technických parametrů. Modernizace označuje rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku. Tedy zateplení a výměna oken nad 80 000 za nová s izolačním trojsklem bude rekonstrukce (změna technických parametrů), naopak výměna bytového jádra – bez změny účelu, technických parametrů, rozšíření vybavení (bylo standardní wc, vana a umyvadlo – je standardní wc, vana a umyvadlo) je pouhá oprava, která patří do nákladů běžného období.
Technické zhodnocení lze provést na darovaném majetku a toto se pak odpisuje samostatně.
Vstupní cena hmotného majetku se snižuje o poskytnuté dotace z veřejných zdrojů, poskytnuté na jeho pořízení nebo na jeho technické zhodnocení.
Na opravy – nikoliv technické zhodnocení – lze tvořit daňově uznatelnou rezervu. Musí přitom jít o plánovanou nepravidelnou opravu. Lze tak řešit např. výše uvedenou rekonstrukci bytového jádra – výdaje se rozloží do více let tvorbou rezervy místo jednorázového velkého výdaje. Peníze přitom musí ležet na vázaném účtu v bance a mohou být čerpány pouze na účely, na které byla rezerva vytvořena. Plán je zde velice důležitý: rezervu u nemovitostí tvoříme 2 až 10 let a oprava musí být zahájena nejpozději o rok později než jsme naplánovali a rezerva musí být vyčerpána nejpozději v dalším roce po zahájení opravy. Při porušení podmínek se rezerva ruší, tj. je nutné jí dodanit. Každý rok tvorby rezervy odkládáme rovnoměrnou částku. Pokud stále tvoříme rezervu a zjistíme, že plán neodpovídá realitě (např. oprava bude vlivem inflace nákladnější), upravíme plán a odkládáme více od aktuálního roku. Tvorba rezervy na opravu není povinná. Může se však hodit pro rozložení výdajů do daní v čase, aby v roce opravy nevypadl příjem pro další financování.
Evidence
U příjmů z nájmů vždy vedeme záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.
U skutečných výdajů evidujeme navíc výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů z nájmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácíme mzdy. U nájmů lze případně vést i účetnictví.
U skutečných výdajů je povinnost daňového subjektu prokázat, že šlo o výdaje doopravdy vynaložené, na dosažení, zajištění nebo udržení příjmů z nájmu.
Pokud snad přijímáme nájem v hotovosti, je dobré mít komplexní dokumentaci – nájemní smlouva, příjmové doklady, evidence příjmů, popř. komunikace s nájemníkem – aby nebylo pochyb, že se jedná skutečně o příjmy z nájmu a že se žádné příjmy neopomenuly.
Obecně, je povinností daňového subjektu prokázat vše, co uvádí v daňovém přiznání. Správce daně může vyzvat k prokázání konkrétních okolností.
DPH
Samotný nájem bytu je od DPH osvobozen bez nároku na odpočet, pokud jen dlouhodobě pronajímáme byt, neřešíme DPH. Pokud ovšem podnikáme a máme příjmy z nájmů, je třeba si dát pozor! Příjmy z nájmů se započítávají do obratu pro účely DPH. Proto např. obrat 1 500 000 z podnikání a příjem 600 000 z nájmu z fyzické osoby udělá plátce DPH. Plátci DPH jsou plátci pro všechny své ekonomické činnosti (mimo zaměstnání) – tj. podnikání, nájmy atd. Tedy pronájem bytu spolu s podnikáním z nás může udělat plátce DPH, budeme však zdaňovat jen své podnikání a nikoliv nájem.
Pozor, tím, že je nájem osvobozen bez nároku na odpočet, musíme krátit odpočet u všeho, co používáme jak pro nájem, tak pro podnikání – např. telefon, internet, kancelář atd.
Aby to nebylo tak jednoduché, u ubytovacích služeb (AirBnB, Booking, apod.) již DPH musíme řešit, o tom však až v navazujícím příspěvku.
Shrnutí
Nejjednodušší a často i daňově nejvýhodnější je nemovitosti pronajímat dlouhodobě jako fyzická osoba. Pokud pronajímáme nemovitost s hypotékou, kombinace úroků a odpisů často způsobí, že nejen neplatíme daň, ale můžeme si snížit daň z podnikání či obchodů s cennými papíry. Ve finančním plánu můžeme navíc kalkulovat s osvobozením u prodeje nemovitosti.